从三个“横切面”，看真实的房地产市场 - 比思論壇

我国房地产市场变化太大了，面对纷繁的新闻报道，很多人根本不知道该相信谁？

今天，笔者想通过几个案例，来分享中国房地产市场的几个横切面。这几个横切面当然无法全面展示中国房地产市场的全貌，但可以管中窥豹。

杭州的房地产市场可以算是今天中国最有代表性的样本：土拍价值高，土地财政依赖重，房价上涨快，持续虹吸周边人口，等等。

但最近杭州的楼市也陷入了大幅波动的区间，特别是一些过去涨价特别快的区域，比如余杭区的未来科技城板块。因为这里有阿里，而最近又因为阿里的裁员风波，码农们升降薪、裁员与否，都影响着这一区域房价的变动。

据界面新闻报道，此前，一张截图在各大社交媒体圈流传——“阳光城未来悦89.55平米的房子以320万卖出”，一时间阿里裁员像一只蝴蝶扇动翅膀，引来杭州楼市的飓风。

据称，该房主是以6.5万/平米的单价买入，卖出成交均价约3.57万/平方米，一进一出之间，房价快跌了一半。

不过，中介称这套房子的真实跌幅并没有那么大，而且网签系统显示的成交价也只是买卖双方商议刻意做低后的结果。真实的成交价是500万，成交均价约5.58万/平方米，但比当初的买入价仍有近15%的跌幅。

虽然这套房子的真实跌幅没有传闻那么大，但这张截图还是让本就去化困难的未来科技城二手房行情继续承压。

杭州在过去十年见证了中国楼市的疯狂，从2014年下半年政策开始退出、2015年市场开始修复、2016年全面复苏以来，杭州楼市已经整整向上奔跑了接近10年。

以未来科技城板块为例，2021年，阳光城未来悦一套125平的房子最高成交总价达到1050万，还要缴纳增值税40万，成交单价高达8.4万/平方米，相比2018年首次开盘3万/平方米的均价，上涨了两倍多，那时的杭州楼市，是妥妥的造富机器。

未来科技城板块目前成交量低迷，有些门店过年到现在该板块内的房源总共成交了不到5套，平均一个月一套。

伴随着成交量的下滑，是价格的大幅下行，目前阳光城未来悦小区在链家网上价格最低的是一套低楼层房源，总价320万，单价3.9万/平方米——在我爱我家上。

最近的消息是，杭州将于6月12日起启动大面积的城市更新。这也是很多城市在楼市不景气时常用的手段。

杭州主推城市更新的原因，还在于，目前杭州主城区已经基本完成了城市化，没有多余的土地用于新房开发，目前杭州新房主要还是在城市外拓的边缘区域。2021年，杭州楼市二手房供应量超越新房，就是局部进入存量市场的反映。

杭州的楼市正在面临着一席难求的新房和大量二手房形成供应的市场。

二手房的大量挂牌是一把双刃剑，一方面没有新房供应，二手房成交易的主体，有利于维持当地市场的价格；

但另一方面，二手房更容易受到市场情绪、调控政策的影响，特别是在新城，本来市场的真实需求就不足，被概念炒起来的价格泡沫很容易刺破，正如本次阿里裁员风波，未来城板块的大幅下跌，更多的还是情绪的释放。

作为新一线的代表，杭州的情况基本反映了成都、郑州、南京、西安等城市的现状，城市越来越大，主城区的二手房挂牌量激增，大量新城新房充斥市场，楼市面临着需求不足与情绪脆弱的窘境。

最近上海的豪宅盘云锦东方开盘，引起疯抢。主要的原因是它的单价比附近的其他二手盘便宜，上海链家平台数据显示，2022年以来，云锦东方二期二手洋房的成交价均在20万元/平方米以上，与新房价格每平方米相差近10万元。

“摇中立赚2000万”“比体育彩票的摇中率更高”“和高考一样可以改变命运”等不规范中介的宣传语，让购房者趋之若鹜。

极致的赚钱效应，以至于出现了各种笑话，比如因为购房资格的问题，黄牛在现场给人配婚，“一日夫妻2000万”，至于垫资什么的都是基本操作。

云锦东方三期出现的现象并不少见，“楼市打新”我们早就讨论过，但出现在楼市冰封的当下，却让人极度不适。

在利益驱动下，有关系、有能力的人钻各种空子，“假结婚”“代持”等方式层出不穷，“黄牛”更是推波助澜。据媒体报道，认筹现场真实情况是，围观的中介比“黄牛”多，“黄牛”比购房人多。现场“黄牛”有卖名额的、提供过桥资金的，有的“一日夫妻”，昨天刚离婚成功，今天就结婚来买房了，当场连老公老婆的名字都叫不出来。

“黄牛”也早已形成了完整的产业链，有专门运作的公司，分工明确。从虚假婚姻、违规经营贷、房地产“ABS团伙”，已经形成了生产流水线，全程“一条龙服务”。

“黄牛”扰乱市场确实叫人生气，但核心原因却是限价制度。新房的限价导致与周边的二手房价格倒挂，表面上看限价有利于保障购房者的利益，但在真实世界里，由限价导致的负面后果更加严重，无论是开发商要求超高的认筹金、冻结的资金证明，还是“黄牛”搅局，最后都走向一个结果，那就是疯狂地炒房，与政策的初衷背道而驰。

最近摩根大通有一个“中国避免日本式房地产泡沫破裂的尝试”的电话会，里面有几个观点值得我们注意，其中之一便是，“对比各项指标，当前中国的房地产市场接近80年代末的日本。这不是一次类似2013年的周期性调整，而将是一场持续多年的大趋势下行”。

笔者同样认为，这种相似性不仅表现在房地产价格上，还包括房地产市场的结构性问题，如过度依赖房地产、高负债率、国民缺乏多元化的投资渠道等。在日本，房地产市场的崩溃导致了经济的长期萧条，今天中国楼市的遇冷同样带来产业发展的挑战。因此，决策层应该采取积极的政策措施来避免房地产市场的崩盘。

上海豪宅盘云锦东方的乱象则让我们看到了政策僵硬与惯性的危险。今年除了上海，成都、深圳也都出现了楼市打新的案例，面对楼市种种，摩根大通认为政策层面存在一种“谜一样的自信”，这种自信来源于过去的地产表现出的韧性和过度关注房地产对银行体系的风险，低估了房地产对产业链上下游和居民部门的影响。

政策思路是“保价、牺牲量”，希望在一个低水平成交量的基础上，尽快形成新的均衡。保价保的是居民预期和抵押品价值，从而避免出现负反馈螺旋和信用危机。但保价成功的前提是当前的一二手房价倒挂，如果二手房价过快下跌，保价也保不住。

最近，金科地产打响“1元面退”保卫战的消息引发市场关注。不足3年，已经有多家此前雄心勃勃的房企走到了退市的悬崖边缘。近期，A股有8家房企收盘价低于1元/股，且有美好置业等企业已经进入退市程序，而且它们都是在近两个月集体出现断崖式的下跌。

业内认为，这已然是房地产的危机时刻，如果5月销售数据回落叠加融资情况得不到改善，房企陷入了流动性危机的循环中，最悲观的估计是，未来几个月里，可能有30～40家房企从A股和港股退市。

ST泰禾、ST中天、ST蓝光、*ST嘉凯……这些个股几乎无一例外都是那些之前地产黄金时代一直高债务杠杆玩脱了的民营开发商。自房地产暴雷以来，这些开发商很快陷入危机，因为债务压力沉重、债务重组进展缓慢，而无法公布业绩报告的企业有很多，基本上都采取了长期停牌的策略。

业内认为，今年1月，在全国住房和城乡建设工作会议上，官方对于房地产企业的命运已经定了调，“一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者‘金蝉脱壳’，不让损害群众利益的行为蒙混过关”。

但问题在于，破产真的能解决所有问题吗？一旦被定调列入破产之列，开发商将大概率躺平，甚至未来城投公司也将躺平，毕竟目前城投公司与托底土拍，面临的债务压力远大于开发商。

统计局的数据显示，1～4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；其中住宅投资27072亿元，下降4.9%。让一部分房企破产无异于一场外科手术式的疗法，刮骨疗伤的代价当然避免不了阵痛。

最近，吴晓波撰文《只有救楼市才能救内需》，他认为，提振当今十分低迷的国内需求，亟需找到一个大的投资和消费池子，此事宜早不宜迟。环顾天下行业，动一子而活全局者，恐怕非房地产莫属。因此，只有救楼市才能救内需。

他的观点被不少人批判，有人质疑居民没钱了，内需从何而来？有人认为，目前居民杠杆很高了，六个钱包都空了。

但是，批判吴晓波的人，都忽略了他提出的根本问题，除了楼市还有哪个行业能提振国内低迷的需求？一边对经济下滑各种不适，一边又拒绝建议，这样真的好吗？而且，救楼市就是支持炒房吗？这同样是一个似是而非的问题。

今天分析楼市的横切面，从城市、市场到开发商，我们似乎习惯性地把购房者忽略了。

现在国家对于房地产的核心政策，就是“托而不举”。地产三支箭+部分城市限购放开，就是为了保交楼去库存，回笼资金。政策的本意是通过时间换空间，慢慢地化解这些风险。

但二手房价格下跌，房企的退市潮打乱了政策的安排，房企退市，大概率伴随的是开发商的破产，以及大量项目的烂尾。这些风险，该早做准备。

摩根大通认为，“中国能否扛住这轮地产下行，坦率地说，不确定，取决于其他方面的改革的进程。”这句话一针见血，决定房地产的力量并不在地产本身。