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如果有数据，就能科学买房啦？ 无论是房地产的暴涨还是平稳期，地段永远是影响房价最重要的一个因素，与装修、朝向、建筑年代等个性化标签相比，它更易标准化。作为汇聚大城市人流“泉眼”的地铁站，正是关于地段的一种具象符号。 在一线大城市，当被问及“你家住哪里”时？回答一般是某一座地铁站。而在各家中介的购房网站上，“地铁房”也是最明显的一个选择按钮，上海有六成房屋都在距离地铁站不到1公里的范围之内。 借着筹备《重新认识地铁上的上海：2017上海城市大数据活跃报告》（将于11月30日在上海发布，获取报告见文末），DT君手握超过1亿条城市数据，打算为科学买房事业做一点微小的贡献。地铁站辐射圈形成城市新的认知坐标，可以说摸清地铁房价格分布，也就基本了解这座城市的房屋价格体系。我们尝试在此基础上做一份数据测评，为居大不易的大城市人提供一定的标准化购房参考。 看价格：陆家嘴站房价最高，闵行5号线均价最低 DT君从上海中原获取了2017年6-8月上海二手房成交价格数据，为这些小区匹配距离最近的地铁站，并分别计算它们到最近地铁站的距离，作为地段标签。 上海59%的小区距离地铁站不到1000米，在这个范围内的房源就算是地铁房。 我们发现，在单个地铁站周边，不存在距离地铁站越近房价就越贵的规律，距离地铁站300米的房子，并不一定就比800米的更贵。不过，整体来说，地铁房比非地铁房要贵不少。在我们的统计期内，上海二手房成交均价为52853元/㎡，再做区分的话，地铁房为62847元/㎡，非地铁房仅为38441元/㎡。 上海各个站点的地铁房价格如下图所示：
DT君全城地铁房价excel表在手，结合地理位置信息，找出一些大家在地图上肉眼不能一眼看出的信息： ① 常识并没有被打破，整体来说，越靠近城市中心的地铁房，价格就越贵。但具体到各条线路，它们并非平滑地向两端延伸递减。如7 号线终点花木路站，在同条线上价格仅次于常熟路站，还有2号线终点站徐泾东、10 号线最后3 站三门路、殷高东路和新江湾城，都不是所处线路的价格末位。这里涉及一个小背景知识，花木和10号线末三站靠近的五角场，在早年规划中，跟徐家汇和真如并列为4个城市副中心。 ② 地铁房均价排名前5 位的行政区依次是，黄浦区（83326 元/ ㎡）、徐汇区（78653 元/ ㎡）、静安区（71406 元/ ㎡）、长宁区（71095 元/ ㎡） 和虹口区（61819 元/ ㎡）。落在第3名的静安，指的是包含了旧闸北的新静安区。 ③ 平均房价最高的线路是13 号线，随后依次是2 号线、4 号线、10 号线和1 号线；平均房价最低的线路是1号线的延长线5 号线，所有站点都在闵行区内。 城市地铁房有两个可俯视全城的价格高点区，一个是黄浦、徐汇与静安三区交界，具体指淮海中路（127235 元/ ㎡）、常熟路（111250 元/ ㎡）、上海图书馆（108428 元/ ㎡）、新天地（103101 元/ ㎡）、陕西南路（101928 元/ ㎡）与南京西路（102248 元/ ㎡）几个站点，都是浦西如雷贯耳的名字，个个都拿得出的手；浦东靠着陆家嘴站（154614 元/ ㎡）十分争气，以一敌多彰显壕的风范，比江对面的一众的俯视点都更高。 看居住性能：向外一路走低，莘庄七宝异军突起 仅从价格入手做文章，其实并没有办法判断到底值不值，还需要找一个可衡量该地段价值的评价纬度，为地段评估打分。 大方针要坚持，房子是用来住的，我们在做评估时主要考虑的便是该地段的居住实用性。城市人生活在这里有哪些需求？第一当然是基本生活服务配套要方便，医院/诊所、幼儿园/托儿所、菜市场、小超市/便利店、洗衣房甚至宠物医院，都是可以让生活更美好的基础设施与社区商业配套；第二是通勤方便，最好交通时间30分钟范围内有足够多足够好的工作机会，如果早高峰时地铁还不算拥挤，那就更好了；第三是休闲与购物方便，最好想逛就逛，餐厅、咖啡店、体验店、品牌店甚至书店等都需要，有个优质的商场或购物中心似乎就能解决问题，如果再有公园/绿地那就更好了。 DT君综合考量以上所有要求，结合数据，让每个地铁站辐射圈都拥有了一个居住性能分（具体算法见文末注）。对于该表的实际使用可灵活处理，如遇学区房、重大设施改善预期等等满足个性化需求的重大加分项，可以对特定站点酌情加分。 上海各地铁站周边的居住性能得分如下图所示：
可以看到，居住性能分基本遵照市中心-内环-中环-外环依次递减的规律。排名前5的站点依次是黄陂南路、新天地、大世界、南京东路与豫园，全都是黄浦区的。排名前20的站点都没有溢出内环线，黄浦区占去7个，静安、虹口、徐汇和浦东新区则各有3个。 其实居住性能跟资源聚集基本是直接挂钩的。我们在《重新认识地铁上的上海：2017上海城市大数据活跃报告》中，应用BLECTS指标和聚类研究方法，对城市不同区域进行研究，居住性能分的情况与报告研究认识相符——内环线内站点的辐射区域开发完善，各项功能的相关资源供给密度更高。 按此逻辑，地铁线路向外延伸，居住性能理应一路递减。不过也有例外，在一路向外的过程中，一些站点的表现异军突起，如嘉定的安亭站和闵行的莘庄站和七宝站，都值得重点关注。 虽然都在外环外，但在全城304个站点中，七宝站居住性能总分排名第111位，莘庄站居住性能总分排名第121位，最低的安亭站居住性能也排到了第148位，它们的居住性能指标构成相似，休闲娱乐、居住便利和商业均在中上游水平，不过30分钟商务圈（30分钟交通时间内覆盖区域的商务发展情况）还是相对弱势了一点，说明住在这里的通勤成本还是居高不下。 找洼地：上海地铁站居住性价比TOP 10 站点 这是否意味着，七宝莘庄安亭这三个站可能就属于性价比之选？ 科学买房最重要一步，就是将房价和居住性能分结合对比，查缺补漏，找找是否还有价值相对未被完全挖掘的房价洼地。 我们发现，地铁房价与该区域居住性能评分之间的线性相关系数达0.76（该系数大于0.8 为高度相关，低于0.3 为低度相关，其他为中度相关）。也就是说，多数地铁站点都符合这样的一个规律——其辐射圈居住性能评分越高，地铁房的价格就越高。
在这一观察维度下，我们通过计算性价比来捡漏（居住性价比= 该站点的居住性能分/1000 米以内地铁房价）。分析计算结果，上海地铁房居住性价比呈现以下特征： •从平均值来看，内环站点地铁房的居住性价比最高，随着环线外扩，居住性价比逐渐降低。这一定程度上意味着，即使城市发展的大趋势是将更多资源导向外围区域，但这些传统非核心区域配套资源集聚的程度， 还没有赶上该区域房价上涨的速度。 •站点平均居住性价比TOP 3 的线路依次为4 号线、10 号线与13 号线。 •站点平均居住性价比TOP 3 的区域依次是虹口区、静安区、黄浦区，3 区交界处站点居住购房性价比平均值最高。 通过比较不同站点的购房居住性价比，便能发现城市地铁房“洼地”。这里的“洼地”是一个相对概念，指那些居住购房相对最划算的区域，或者说同样的内部外部居住环境下价格相对便宜。我们将全城的地铁站按照地铁房居住性价比进行排名，并挑出TOP 10 站点，定义为“洼地”，开始捡漏！
地铁房居住性价比排名TOP 10的站点中，有7 个位于上文中提到的虹口区、静安区与黄浦区交界处。这片区域靠近静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴等综合实力排名靠前的城市中心站点， 居住小区分布密集，中型购物中心等商业资源及医院、学校等公共资源都非常丰富。
DT君还注意到，从我们在《重新认识地铁上的上海：2017城市大数据活跃报告》中对站点的综合实力排名来看，40-50 名的站点比较适合购房者关注，上海火车站（49 名、50931 元/ ㎡）、四川北路（43 名、60718 元/ ㎡）、提篮桥（54 名、60305 元/ ㎡）、五角场（46 名、60399 元/ ㎡）占去TOP 10 中的4 席。 当然，最重要的一点是严肃的风险提示：受到统计期内成交房源类型影响，统计房价可能会比更长周期内成交价格偏高或偏低。性价比排名TOP 10 中，更可能出现统计房价偏低的站点，本排名仅提供有限参考。 如果还想在城市中更科学地干点别的什么事，可以高度关注我们在11月30日发布的报告，DT君都深入地研究了哪些问题？目录可以先放出来让你们感受一下。
该报告将于11月30日在上海发布，除DT君会现身解读报告，还有重量级嘉宾从不同角度解读城市。扫描下方二维码可获取报名链接。
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發表於 2020-3-6 09:24:36
狗仔卡
