从2.5万跌到9千，房子依旧卖不掉！

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在2021年6月份之前，大部分人都看涨房价，根本就不相信房价会下跌。人们之所以对房价的走势这么自信，根本原因还是过去20多年，虽然在此期间房价也出现过价格下跌的走势，但是每次下跌之后，房价都很快反弹并且继续创新高。长此以往，房价慢慢在人们心目中形成一种一直会上涨的印象。根据统计数据显示，在2000年时全国平均房价在2000元/㎡左右，当时北京三环的房价也就在3500元/㎡附近。但是截至2022年末，全国平均房价涨至9700元/㎡，北京三环附近的房价更是已经高达十几万元一平方米。正是因为房价持续不断上涨并且上涨到这么高的位置，让越来越多的人开始坚信房价只涨不跌。



截至现在，不管未来房价还会不会继续上涨，房价都已经位居高位了。根据上海易居研究院公布的调查数据显示，目前我国前70城和前100城的平均房价收入比分别为13.3和9.2，其中北京、上海和深圳的平均房价收入比更是已经超过40。这意味着什么呢？意味着生活在北京上海的人想购买一套房子，需要整个家庭不吃不喝工作超过40年。很明显，不吃不喝是不可能的，在这些城市的开支也非常高，这就意味着按照目前的房价水平，普通人想在北上广深这些一线城市买房几乎是不可能的。对于这些一线城市，对人口的吸引力非常大，很多年轻人毕业后都想去这些一线城市闯一闯，并且不少人都想定居在这些城市。很明显，去这些城市工作容易，想买房子定居却非常困难。

正是因为这个原因，导致这些一线城市的房价一直都非常坚挺，并且越涨越高。对此，很多年轻人就选择退而求其次，不买市区的房子，跑到大城市的远郊区域买房，比如深圳附近的惠州和北京周边的环京区域等等。在这其中，最出名的就是北京环京区域的楼市了，因为这些区域的房价走势曾上演过一次神话。受北京房价大涨的影响，很多在北京工作的年轻人根本就买不起北京的房子，只能选择去燕郊、大厂、香河和涿州等地区买房，这些区域的房价也应声上涨。随着房价的上涨，大量炒房客也都涌入环京区域，特别是燕郊，很多投资客都将燕郊的房价和北京市区的房价对齐。随着2016年北京平均房价突破6万元/平方米，一些投资客也开始喊出燕郊房价会突破6万元的口号。在这种情况下，大量投资客涌入环京区域，都将环京区域当作房产的价值洼地，这也导致整个环京区域的房价都迎来了大涨行情。就比如河北的涿州，虽然距离北京比燕郊距离北京远了不少，但是随着燕郊房价不断上涨，涿州房价也开始蹭蹭蹭地上涨。在2013年之前，涿州房价也就三四千元的水平，而到了2015年末涿州房价就已经涨至9000元/平方米。而进入2016年之后，涿州房价再次开始出现大涨行情。笔者曾在涿州工作过，当时涿州的房价几乎是一天一个价，房价从1万元涨到2.5万元仅用了七八个月。就算2016年9月份楼市开启调控政策后，很多人依旧盲目看涨环京区域的房价，他们认为越调控越说明房价会继续上涨。

在这种情况下，2017年6月份燕郊房价突破4.5万元大关，涿州房价也跟着突破2.5万元大关。当时笔者一位同学就在涿州以9000元/㎡的价格购买了2套120平方米的房子，仅过了一年多就挣了近400万元，平均一个月挣30多万元，一天1万元。可以看出，当时涿州楼市的赚钱效应非常强，身边到处都是买了房子挣了大钱的人。因此，当时身处涿州楼市和其他楼市环境的人们，他们根本就没有想过房价会下跌，都坚信房价会继续大涨。当时笔者身边很多人都认为涿州房价会突破4万元大关，这意味着在他们心目中涿州房价还有很大的上涨空间。可见，房价的不断上涨已经让人们忽视了所有的风险，眼中都是关于涿州楼市的利好消息。比如涿州的高铁、北京到涿州的地铁、涿州到北京的高速公路以及大兴机场涿州航站楼等等。

话说，好消息越多越说明风险越高，当环京区域的楼市行情涨到最高点时，风险就来了。在2017年6月份之后，随着环京区域的调控政策再度收紧，炒房客彻底被拒之门外，环京区域一下子失去了绝大部分的客户，环京区域的房价也应声下跌。对于涿州的楼市来说，房价从最高2.5万元/㎡一路下跌，跌跌不休。根据统计数据显示，在2020年初涿州房价跌至1.2万元/㎡，回到2016年的水平。当时，很多人都呼吁涿州房价已经跌到了底部，可以抄底涿州楼市。但是事实就是到了2021年，涿州房价已经跌至9000元/㎡，现在很多新房售价更是已经跌至9000元以下。

而对于2016年和2017年投资涿州房子的投资客来说，他们的房子现在已经解除了限购。然而，现在涿州二手房市场的价格也就在9000元左右，并且就算降价到9000元依旧卖不掉，有市无价。其实这也正常，毕竟现在涿州很多新楼盘都在降价促销，实际成交价基本上都在9000元以下，再加上现在涿州二手房挂牌量非常多，所以二手房很难卖掉。而这房价，让那些在25000万元/㎡买房的人们接受不了，因为就算按照9000万元的价格卖掉房子卖的钱也不够还银行的房贷。也就是说，这些购房者不仅亏损了所有的首付和已经还的房贷，并且房子也已经资不抵债了。对此，有业主表示，有人愿意要房子就免费送。当然，这仅仅是开玩笑而已，因为没有人愿意要这背负着巨额房贷的房子。在笔者看来，涿州以及整个环京区域的房价走势，其实就是未来很多城市的房价的走势。房子是给人居住的，而现在很多城市房价不仅严重偏高，同时高房价也没有人口和经济产业的支撑。在这种情况下，随着这些城市的人口慢慢流失，房价最终会回调到合理水平。进入2023年，随着房价下跌的区域越来越多，越来越多的人开始看跌房价走势。但是在这里，笔者有话想说，过去一些人盲目看涨房价是错误的，现在一些人盲目看跌房价也是错误的。未来的房价走势必然是分化的走势，人口流失的城市房价会下跌，而人口持续流入的一二线热点城市，未来房价还会有上涨的空间。

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